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史志勇:顶级写字楼的物业管理

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2006年9月5日,凯晨广场和世界知名的物业管理顾问公司——戴德梁行正式签署物业管理顾问服务协议。

2007年1月1日,凯晨广场将全面竣工,向客户交付使用。

这两个日子仅仅相差不到四个月,根据一般物业公司接手新项目的惯例,准备期应该在三个月到半年以上;做为顶级写字楼的凯晨广场,物业的进场当然要更长一点,显然这个计划表的时间紧点。是我们不够专业吗?是我们对物业管理不够重视吗?对于开发、经营、管理着北京最好之一的写字楼——远洋大厦的远洋地产来说,答案显然是否定的。

先说说物业管理的历史吧:

物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时英国工业正处于一个发展的高潮阶段,对劳动力的需求很大。随着农村人口的大量涌入,城市原有的房屋及各方面设施已远远满足不了人口增长的需求,房屋的空前紧张成为一大社会问题。一些开发商相继修建了一批简易住宅以低廉的租金租给贫民和工人家庭居住。由于住宅设施极为简陋,环境条件又脏又差,不仅承租人拖欠租金严重,而且人为破坏房屋设施的情况时有发生,严重影响了业主的经济收益。

当时有一位名叫奥克维娅·希尔(Octavia Hill)的女士为在其名下出租的物业制定了一系列行之有效的管理办法,要求承租人严格遵守,出人意料地取得了成功,不仅成功地改善了居住环境,而且还使业主与承租人的关系由原来的对立变得友善起来,首开物业管理之先河。从那以后,物业管理逐渐被业主和政府有关部门重视,被普遍推广到世界各国,并不断发展成熟。

现代意义的物业管理在我国出现较晚,在20世纪80年代,也就是在英国出现物业管理120年之后,在深圳成立了第一家物业管理公司。随着我国房地产事业的迅猛发展,物业管理做为市场化的配套同样也进步神速。但是,物业管理行业的口碑在中国显然不怎么样,在近几年尤其为众矢之的。电视、广播、杂志、网络,只要够得着的媒体,关于物业管理公司欺诈、蛮横、不守信誉甚或殴打业主致人伤残;为争夺物业管理权,物管公司置广大业主的根本利益于不顾,停水停电,强占车位,互相群殴。凡此种种,劣迹昭彰,为人垢病。

物业管理成了不能不要,要了又让人糟心的破瓦罐,喝水要,不留神又划破了嘴。出现这些情况的原因多种多样,分析的文章汗牛充栋,一般而言,归咎于物业管理发展速度太快,规模大而管理服务意识不到位,监管层、物管公司、消费者都存在不成熟的现象。

比如说如何认识物业管理?

根据建设部房地产业司1996年编制,现在还在适用的《中国物业管理从业人员岗位培训指定教材》中的名词解释,物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。这个定义从理论上没有错,但毕竟时隔10年,此时面对的楼盘情况、市场状况、客户素质与彼时相比,相差不能以道里计。因此在这个标准的定义上面,恐怕还要再加上一些定语或者后缀。
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