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写字楼开发提升城市竞争力 徐州畅想“环淮海综合改革试验区”

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2007年7月底,徐州市第一个5A智能化甲级写字楼——恒茂国际正式进入公众视野。在业内人士看来,这个矗立在徐州市商业最繁华地段淮海路旁边、高达百余米的27层长方体建筑,将成为“引领徐州CBD集群发展的标杆性项目”。

与此同时,一场关于徐州写字楼市场前景的大讨论,让包括中国房地产业协会副秘书长王平,著名经济学家、国务院发展研究中心宏观经济部前部长赵晓,北京金融街投资总裁黄建堃和中国人民银行研究局博士伍旭川在内的一批业内资深专家集结徐州。这个在经济上一向以“四平八稳”著称的苏北城市,平时很少一次性接待这么多专家。

徐州需要一个CBD

“徐州应该建一个核心功能区,也就是CBD,这对拉动整个环淮海地区以及徐州的发展有着很大的推动作用。”黄建堃说,“而建CBD最重要的就是要创造投资环境,筑巢引凤。像徐州这样条件良好的城市,为什么不能造一个CBD,吸收一些国际和国内的大企业到这里来呢?”

徐州区位优势明显,古往今来都是兵家必争之地,五省通行之地,又是北京、上海中间的最大城市和环淮海经济圈中心,徐州写字楼市场的发展影响着其城市的竞争力和功能性。

南京城开千居房产有限公司总经理徐宇东给出了这样一组可观的数据:到2006年底,徐州市场新增约20万平方米的写字楼面积,徐州写字楼正走向一个相对集中的推盘期。

对于一个总人口约900万人、市区人口约180万人的三线城市而言,如此大体量的写字楼供应堪称惊人。而在徐宇东看来,即便保守估计,徐州市场每年也具备消化近10万平方米写字楼的能力。这从目前写字楼市场租赁紧俏的程度上可见一斑。

但在黄建堃看来,“徐州应该(在老城区内)有一个统一规划的CBD。”“徐州不能在一个地方孤零零地搞一两栋楼,而应该在适当的地方把写字楼集中,把它的配套服务集中,创造一个较好的环境,这样才能发挥其聚集效应,带动周边发展。”

但遗憾的是,目前徐州的写字楼分布过于分散,缺乏统一规划。虽然东部新区建设也已规划了一处商务中心,但在配套相对更为成熟的老城区、市中心附近,却并没有形成真正意义上的CBD。

实际上,在过去的10年里,徐州市场每年平均的供应量不到3万平方米,而另一方面经济走势越发强劲,市场日积月累,供给与需求不平衡,最终导致了市场在进入2007年后开始集中放量。

记者了解到,徐州市写字楼的价格近三年来稳步走高,2005年均价是4700元/平方米,2006年是5300元/平方米。2007年,老城区内以恒茂国际为代表的写字楼,开盘价格就已突破5500元/平方米,均价逼近6000元/平方米。而老城区内同地段住宅价格也在3000~4000元/平方米。
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