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冷热大逆转 限购令下写字楼市场还能火多久

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 时隔一年,商业地产市场与住宅市场冷热出现了逆转。   去年三季度,“商住倒挂”成为国内房地产畸形发展的表现之一,当时北京部分地区公寓比同区写字楼每平方米的价格高2万元。   今年,尤其是9月末的新一轮调控以来,在新政的围堵下,住宅市场进入下行通道,使地产“金九银十”,变成了“史上最冷”.   冷热大逆转 按专家说法,去年的写字楼市场有些不正常。   据了解,一般情况下,同地段的写字楼等商业地产价格应高于住宅30%左右。而实际情况是,去年三季度,北京楼市商住价格出现倒挂,部分地区公寓比同区写字楼每平方米的价格高2万元。以北京市崇文区花市大街的国瑞城为例,其公寓的价格已达到3万元/平方米,最高达到3.5万元/平方米,而在北京崇文区、宣武区,几乎没有发现单价高于2万元/平方米的写字楼。这种现象不只在北京、上海、广州等一线城市出现,当时的厦门、扬州、成都等城市都有相关报道。   市场就是这么善变,一年后,双方来了个大逆转。   北京市房地产交易管理网的数据显示,今年10月上旬,北京商品住宅仅成交2060套,环比9月上旬下降36%,零成交项目大量存在。尽管11月份,全国不少地方出现量价齐涨,不少专家仍认为在央行收紧货币流动性以及限购、限贷等背景下,并预计短期内房地产市场不会出现大的波动。   与住宅市场形成鲜明对比的是商用项目投资的持续升温。据中原地产的调查显示,9月份一线城市甲级写字楼租金出现普涨;商办地块供应方面,国内12个大中城市商办用地成交55宗;写字楼销售面积再创调控后的新高。10月,几大城市甲级写字楼租金继续全面上涨。   补涨还是热钱炒作?   “其实,从去年三季度开始,写字楼市场就开始回暖了。”华润凤凰置地市场总监唐瑶在凤凰置地广场二期写字楼招租启动仪式上接受本报记者采访时表示,“从出租率来看,去年二季度北京市全市整体的空置率达到20.9%,三季度下降了0.7个百分点,降至20.2%.”   对于商业地产的回暖甚至火爆,不少观点认为是政府调控住宅市场的结果。根据21世纪不动产的一份调查问卷显示,新政对住宅市场的挤压也让投资者开始寻找新的渠道,由于商铺、写字楼等商业属性产品不在两次新政调控影响范围,不限贷款套数以及贷款人户籍,这些优势让商业地产项目在“史上最严厉的”连续新政调控下逆市利好。其中超过六成投资者将商业地产作为投资的首选对象。   有观点认为,虽然2009年商铺价格也出现了温和上涨的态势,但却被掩盖在住宅疯狂上涨的态势下,市场上甚至出现了商住倒挂的现象。而近段时间出台的政策主要针对住宅市场,而商铺市场基本没有受到影响,在这种情况下,商铺将会迎来一个补涨行情。   唐瑶认为,无论租赁市场还是销售市场,当前商业地产升温的根本原因是经济形势的好转。“商业地产是经济的晴雨表。尽管会滞后一二个月,但写字楼市场还是能够反映经济形势的。”唐瑶说。   另据商务部数据显示,11月份以来,全国完成备案的外商投资房地产企业已达108家,而整个10月份只有42家。   写字楼投资前景几何   在全球货币流动性过剩的局面下,写字楼市场的火爆局面也引起了政府层面对热钱涌入的关注。有关方面数据显示,10月份全国各地共发生的几例大宗交易中不乏外资投行的身影。   据报道,为避免热钱流入房地产市场,住建部与国家外汇管理局近日印发《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》,文件规定,境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房,而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。报道援引接近国家外汇管理局人士的信息称,该文件主要为针对目前大量热钱流入内地楼市,扰乱现有购房秩序的现象而出台,从源头卡住热钱进入内地的利益诉求。据了解,此前监管层就曾出台限制外资购房的措施,但范围并未扩展到如此之大,也并未如此严格下文要求个人限买一套自住住房,更未对境外机构进行专门设限。此次文件出台,无疑是监管层感受到热钱推高房价的压力。   对商业地产的泡沫问题,有专家认为,与住宅市场不同,商业地产的投资对资金量的需求较大,另外,以北京为例,写字楼的出售与租赁比大约为1-2∶5,占比较小,因此商业地产中投资的比例不大。但专家也提醒投资者,要谨慎涉入商业地产投资。“住宅卖不掉还能住,写字楼卖不掉总不能因此办公司吧。”   但有些分析人士认为,随着国家对住宅市场的严控,写字楼市场将有望保持高位运行状态。
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